タイ移住に向けて、私達夫婦二人（子供なし）が現在所有しているマンションの売却を予定しています。今回は、内見について書き綴っていきたいと思います。
不動産会社に仲介をお願いするところから、仲介をお願いするにあたって媒介契約や方法などを綴ったブログは以下のとおりです。興味のある方はご覧ください。
不動産会社へ依頼するまで
不動産会社との契約について
早速内見が
不動産会社との媒介契約を交わした翌日、早速内見のお話がありました。1週間後の日曜日の午後です。
部屋の隅々まで掃除
なるべく良く見てもらいたいと思い、まずは掃除です。我が家には、ルーフバルコニーがあるのですが、住み始めて6年、一度も掃除していません。
我が家のマンションは、何故か「高圧洗浄機」の貸し出しをしていて、この機会にと思い、借りて掃除をしてみました。
すると・・・
凄いです。半端じゃないです。汚れがすげー落ちます。
一般的な、ガンタイプも良く落ちるのですが、初めて見た謎の掃除マシンの破壊力が半端なかったです（この丸い中で、高圧洗浄がぐるぐる回ってます）。快感です。隅から隅まで掃除しまくりです。
その他、窓、家具や家電などの拭き掃除もしました。
荷物はどうにもなりません
我が家は、荷物が多く、これが部屋を狭く見せるのですが、逃がしようもなく、どうにもなりません。最近は、荷物減らしで「フリマ」も始めて、「リサイクルショップ」へ持ち込みなどもしていますが、全く減っている感じがありません。
※フリマを始めた様子をブログにしています。ご興味のある方は以下からどうぞ。
※リサイクルショップへ衣類等を持ち込んだ際のブログです。よろしければ以下からどうぞ
内見（1組目）
取り合えず出来ることはやって、当日の内見に臨みました。
電気を点けておいてください
不動屋さんから、「すべての電気を点灯しておいてください」と指示を受けました。明るい方が、印象が良いということでしょうか。単純に細かいところまで見ることが出来るということでしょうか。
ほぼ予定時間に
いらしゃいました。ほぼ時間通りに。50代と思しき夫婦の方々です。落ち着いた感じで、対応も丁寧なご夫婦でした。
基本は不動産会社の営業の方が説明
現在のマンションに住む前も、分譲のマンションに住んでいて、そこを売却する際にも、不動産屋の営業の方から「電気は全て点けておいてください」と「物件の説明はこちらでしますので、聞かれたことにのみ、お答えください。」と言われました。
「マイナスになるかも知れないから、余計な事はしゃべるな。」というところでしょうか。真相はわかりません。
30分ほど家の中を見学されて
30分ほどかけて、一通り、家の中を見学されました。不動産屋さんとの話の中では、「壁をぶち抜いて、リビングを広げることは可能ですか。」との質問もしており、売買に向けて、前向きなのかなという場面もありました。
不動産屋さんから報告
その日の夜、不動産屋さんから連絡があり「内見の後も、1階のエントランスで30分ほどリビングを広げることを中心に、お話させていただきました。購入に際して、前向きという感触です。」とのことでした。
内見時には、積極的に質問があった訳ではなく、気にいったオーラが出ている感じはなかったのですが、ちょっと意外な感じです。
※後日、不動産屋から連絡があり、値段と広さで折り合わないとのことで、「このお客様は見送りです」という連絡がありました。
内見（2組目）
不動産会社との媒介契約を交わしてから１０日後、再び内見のお話がありました。今回は、お昼ごろに連絡があったのですが、何と当日の夜の内見を希望。さらに、「本日は他社さんです」とのこと。
前回の内見をしてから３日ほどしか経っていないので、比較的室内は綺麗なので、簡単に掃除だけして臨みました。
こちらも時間通りに
予定の19時半ピッタリに来られました。40歳前後くらいのご夫婦と他社の営業の方と、媒介契約した不動産会社の営業の方と他社の営業の方と4人で来られました。
前回同様、担当の営業の方が説明をして（他社の営業の方は本当に横にいるだけでした）、30分ほど内見していきました。
不動産屋から報告
翌日、報告があり「まだ探し始めたばかりで、他の物件もいろいろ見てからとの事で、端的に申して期待薄かなというところです。」とのこと。
まあ、内見時から「見に来ただけオーラ」は出まくっていたので、想定通りというところでした。
でも他社からの紹介は好感触
前回の【マンション売却について 2】媒介契約編 | シンヒロのブログ (shinhiroblog.com)でも触れましたが、今回は「専任媒介契約」を不動産会社と結んでおり、この契約方法は「囲い込み」の恐れがあり、機会損失というリスクもあると述べました。
今回「他社さんからです」と言われ、とりあえず「囲い込み」はしていないようで一安心です。
高度な技術として、買いそうもない人を紹介して、「ちゃんと公正にやっていますよ。囲い込みなんかしていませんよ。」のアピールの可能性もありますが、何もないよりははるかに良いですよね。
ここで戦略会議
販売活動を開始（HP公開など）してから、2週間ほど経過すると不動産会社から「ここで一旦、営業活動の報告をさせていただきたい。」と連絡がありました。2日後の午後に約束しました。
HPなどの閲覧数などの報告
営業活動の報告は以下のとおり
①HPの反応が公開当初より下がってきている。具体的には閲覧率が６％→1.5％ 平均 3％（５％くらいがいいラインみたいです）
②端的に言えば、何か対策をしないとこのまま下がり続けてしまう。
③内見回数は2週間で2組と悪くはないが良い数字でもない
④このまま様子を見る手もあるが、GW中に早めに手を打って値段を下げるという方法もある。
今後の方針
「閲覧数が下がっているのは理解したが、せめてあと数週間は、この金額のままでいきたい。数週間後、金額の設定も含めて考えたい。」と不動産屋さんに回答しました。
金額を下げれば（数百万単位で）、反応は良くなることは重々承知しているが、この勢いで下げていったら、1か月後くらいには想定していた最低ラインと考えている売却価格を割り込んでしまうと思われたので、今回は値下げしませんでした。
その他の広報活動は
自社のHPに掲載している以外の広報活動を聞いたところ、レインズへの登録（これは専任契約の義務なので活動なのかどうか・・・）、各種不動産サイト（SUUMOとかat homeとか）への掲載、自社の近隣他支店への情報提供とのこと。
契約時に話していた、「近隣へのチラシの配布（新聞広告）」とか「都心を希望している方々への訴求（都心部のマンションの値上がりで手が出なくなった方への案内）」とかは、どうなっているんですかと言ったところ、「今は、大部分がインターネットですので。」と言い訳めいた話をされたが、今後、積極的に検討しますとのこと。また、都心希望の方々への訴求は、近隣支店への情報提供という形で対応しているとのこと。
「ん～」若干の不満はあるものの、「チラシとかからも可能性はゼロじゃないと思うので、積極的にやって欲しい。」と話し、終了しました。
内見3組目
前回の内見から約２週間ほどしてから、３組目の内見が入りました。今回も２組目同様、連絡日の翌日の内見です。他社さんからの内見で、お子様が２人いて４人でいらしゃるとのことです。
外国の方でした
時間ピッタリにいらっしゃいました。お子様2人とのことでしたが、お一人でした。背の高い小学校6年生の女の子。他社さんの営業も来ましたが、お客さんと話している言葉が中国語でした。私達も質問を受けましたが、両親とも流暢な日本語でした。難しい言葉は、他社営業の方（中国人向けの不動産屋さん？）が通訳していました。内見自体は10分くらいで終了し、3組中最短でした。
不動産屋から報告
「今回は見送りです」。数時間後、不動産屋から報告がありました。「もともと、80㎡くらいの物件が希望でしたが、なかなか出てこない。でも、ルーフバルコニーに魅力を感じて内見を希望された。」とのこと。そういえばお母さんが、「ルーフバルコニーでバーベキューは出来ますか？」と質問されていました。私から「このマンションは、ベランダも含めてバルコニーも火を使えないです。煙草もベランダでもバルコニーでも吸えません。」とこたえたら、ガッカリされていたので、ルーフバルコニーが気にいったのは本心のようでした。
80㎡希望で、72㎡の我が家では最初から駄目だろうと思いましたが、同じ72㎡でもデザインやレイアウトによって狭くも広くも感じるということは、私たち夫婦もバンコクで実感したので、「希望より狭いけど見てみよう」というのは、わかる気はします。
内見4組目
前回の3組目の翌日に不動産屋から連絡があり、「今日の今日なんですがSUUMOで物件を見られた方が、内見を希望されています。」とのこと。連絡の3時間後くらいでしたが、了承しました。
ご家族で自転車で来られました
16時になった頃「そろそろ来るかな」とベランダから覗いてみたら、自転車で来られました。40歳前後のご夫婦と２～3歳の女の子と5年生の男の子の4人家族です。
30分ほど見学されていました。「ここは、小学校は○○小学校ですか（近くに小学校が複数あるので）」「この戸棚は作り付けですか」「上とか隣とか騒音はないですか」など質問も多く、今までで一番じっくりと内見されていました。共用施設も20分ほど見ていたようでした。
不動産屋から報告
翌日、不動産屋から連絡があり、「昨日ご案内のお客様から、長期修繕計画を知りたいと連絡がありました。取り寄せようと管理会社に連絡したのですが、あいにく担当者がお休みで明日になってしまうとのことでした。ただ、明日、明後日と弊社が休みでして・・・。興味を示してくれていますので、早い方が良いと思い、大変お手数ですがお手元にありましたら取りに行かせていただいきたいのですが。」とのこと。了承して、長期修繕計画書を届けた。
質問も多かったし、少し脈ありかなと感じています。
いろいろ勉強になります
不動産屋さんと、いろいろとやり取りをしている中で、参考になった話とか営業の方の印象などを書かせていただきます。
内見の件数って何組くらいで決まるの
不動産屋さんと専任媒介契約をして1ヵ月。4組の内見があり、決定には至っていません。物件の条件によって、千差万別なのは承知の上で、肌感覚で構わないので、大体何組くらいで決まるの？と聞いてみました。
回答は、あくまで感覚ですがという条件付きで「5～10組くらいで1,2件真剣に検討してくれるお客さんが出ることが多い。そこで決まることもありますが、もちろん、もっとかかることもある。」
まあ、一つの目安ではありますが、参考になりました。
あて物
内見の件数の話の中で「あて物」という言葉が出てきました。「10件を超えて、脈なしばかりの内見だと「あて物」にされている可能性があります。」
本来決めたい物件の引き立て役の物件を案内することで、本命の物件を良く見せようという手法らしいです。
①相場より値段の高い物件を紹介する
②値段の割に状態や状況の悪い物件を紹介する（交通の便や築年数など）
③この案内によって「悪い箇所もきちんと説明する良い営業の人だ」という信頼を得られるという効果もある
③にいたっては、悪い物件を紹介しているのに良い人に見せるという魔法のような状況になっている。
営業の人が言ってくれたのは①と②だけで、③は自分で調べた結果ですが、それにしても「ここまで言っていいのかな」という感じはしました。でも、本物の「あて物」物件に、あて物の話はしないと思うのでちょっと安心しました。
営業は2人態勢
最初に自宅に来てもらった時に「弊社は主任級の2人態勢で万全の対応をさせていただきます。」と言っていました。もちろんメインの担当がいるのですが、約1ヵ月つきあった私の印象では
Aさん：メイン担当。資料などで、イージーミスが多く、真摯に取り組んではいないのかなという印象。人当たりは良く、悪い人ではなさそうだが、ちょっと信用できない感じ。
Bさん：物腰も柔らかく、気遣いも忘れない、出来る人な感じ。でも、契約のためには多少手も汚す（法にはふれない範囲で、いけない事もする）人なのかなというイメージも。
実際に、内見4件中、Aさん2件でBさん2件の案内状況。我が家としては、Bさんにメイン担当して欲しいと思っていますが、Aさんは「あて物」とか、お客に言っていいのかなという情報もポロっと出してくれるので、悪いことばかりではない。
今後、Aさんがあまりにひどい状況であったら、真剣に担当変更を直訴しようと思っています。
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今回はここまで
不動産屋さんとマンション売買の契約をしてから、1ヵ月の状況を綴らせていただきました。長くなってきたので、今回はここまでとさせていただきます。
今後の内見の状況や、物件の売買が成立した様子は別のブログで報告させていただきます。
最後まで読んでいただきありがとうございました。最初に書きましたが、私達の目的は「タイ移住をするためのマンション売却」です。移住自体に興味があるという方は、以下をご覧ください。
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