【マンション売却について 1】依頼編

その他の雑記

2023.04.152024.06.17

タイへの海外移住を予定している妻と二人暮らし50代夫婦が、現在所有しているマンションをどうするか検討しました。移住プランは以下のとおりです。

１．タイで、日本よりも安い生活費で、65歳（年金受給）までしのぐ（とりあえず資産運用と預金を取り崩し、その状況により労働をする）
２．現在50代で65歳には日本に帰国し、年金で生活していく

現所有のマンションをどうするか、選択肢は二つです。

①所有したまま賃貸して、賃料でローンをまかない維持する
②売却する

賃貸か売却か
不動産会社に依頼
仲介する不動産屋をどこにするか
1. どこの会社の条件がいいのか
2. よくよく調べてみると

賃貸か売却か

賃貸にした場合

ローンは20年以上残っています。

家賃の相場を見てみると、毎月のローンは賃料で相殺できそうです。賃貸に出して、それをそのままローンに充てれば（毎月返済分のローン費用くらいの家賃はとれそうです）、帰国した時にも住処がある（賃借人に事前通告は必要ですが）ということになります。

賃貸と言っても
①親族とか知り合いに貸す
②まったくの他人に貸す
の２種類があると思います。

①は簡単そうですが、そもそも借りてくれそうな人が見当たりません。仮にいたとしても、トラブルになった場合、いろいろと言いずらかったり、仲が悪くなったり、問題が残りそうです。
でも、住民票を日本に残そうと思っているので、親族などに貸せれば、住所はそのままでいろいろと手間が省けそうな部分もあります。

②は不動産業者さんに仲介をお願いすることになりますが、手数料がかかると思います（金額などは詳しく調べていないので不明です）。でも、あとくされなく言いたいことは言えるし、スッキリしそうな感じです。

売却する場合

今現在（令和5年）、マンションの中古物件は値段が上がっており、良い値段で売れそうです。住み始めて6年たちますが、購入時よりも高い値段で売れそうです。

現在のマンションは2件目で、以前のマンションも分譲で18年住みましたが、25％ほど下がった金額で売却しました。この条件でも、良い物件に住めたのかなと思っていました。ローンの金利や固定資産税などありますが、夫婦二人（子供はいません）で繰り上げ返済などもしていたので、お得に住めたと思っています。

それが、6年住んだ今の物件の査定は購入時よりも高い金額です。信じられません。あり得ません。バブルです。

結論

売却することにしました。理由は、このままバブルが続くとは思えないので売却価格の高い時に売ってしまいたいという事が一番の理由です。

うまく借主が見つかって、住み続けてくれたとしても、ローン返済以上に物件の価格が下がっていたら意味ないですし、借主が見つからなければ、その間ただローンを返済するだけになってしまいます。

さらに、今いるマンションは、基本的にファミリー向けに出来ていて、子供のいない私達夫婦にとっては、年を重ねるごとに住みづらくなっていくのかなと思っている点もあります。端的に行ってしまえば、日本に帰ってきたときに、地方の老人ホーム的な施設とかの方が、安く住みやすい状況になっているのではないかと考えているからです。

この判断が、間違えているかどうか今は知る由もありませんが、5年後、10年後の将来の自分はニヤニヤしているか悔しがっているか、どちらなんでしょか。

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不動産会社に依頼

売却と決めましたので、不動産会社に査定を依頼します。

不動産一括査定サイトで

ググっていただければ、「不動産一括査定サイト」が多数あります。ここがお薦めですよと言えたらいいのですが、最初のサイトで依頼してしまったので、何とも言えません。ごめんなさい。

大手5社に依頼

依頼をすると、どこの会社も、当日か遅くとも翌日には何かしらのリアクションがあります。そして、2～3日で査定額を教えてくれます。

私達のマンションは、5社ともほぼ同じ査定額でした。ただ、会社によって、売り出し価格に違いがありました。

売り出し価格に違い

具体的な査定額は控えさせていただき、以下の例でお話させていただきます。キリのいいところで査定額は5,000万円とさせていただきます。大手3社の見積もりは以下のとおりです。他の2社も5,200～5,400万円の売り出し価格でした。なお、我が家には、ルーフバルコニーがあるという特徴があります。

【例】
査定額：5,000万円（全社とも大体同じ）
売り出し価格
A社：5,200万円
B社：5,300万円
C社：6,000万円

3社の不動産会社に自宅に来ていただきました

一括査定は5社にお願いして、実際に3社に家に来てもらいました。家を見ていただいて、話を伺いました。

A社：査定額5,000万円　売り出し価格5,200万円

売買の方針：査定額より少し上乗せした額で売り出しましょう。うまくいけば、早々にこの金額でも売れると思います。さらに、うちは３％の仲介手数料（上限価格）を半分（1.5％）にします。

B社：査定額5,000万円　売り出し価格5,300万円

売買の方針：査定額よりも高いですが、当初はこの金額くらいで良いと思います。売れなければ値下げということになりますが、買主さんとタイミングがあえば、売れる可能性はあります。仲介手数料は、3％の半分はお約束出来ませんが、少なくともそれに近い額を提示できると思います。

C社：査定額5,000万円　売り出し価格6,000万円

売買の方針：査定額よりも大幅に高いですが、ごく稀にこういう金額でも買うお客様がいます。正直、この額だと売れる確率は1割もないでしょうが、ルーフバルコニーという希少価値を売りにして、トライしてみる価値はあると思います。仲介手数料は３％の4割引きまででしたら何とかします（最初は3割引きと言っていた）。

前提として、3社には他の会社にも査定をお願いしていることは伝えてあります。そして、売り出し金額については決定権は売主（私達）にあるので、いくらに設定するかは自由です。ただ、当然、売れるような金額じゃないと誰も買いませんし、見向きもされません。買う方も高い買い物ですし、誰しも損をしたくはないですもんね。

3社の方針を聞いて

会社それぞれの営業方針であるのか、個人のやり方なのかは定かではないです。しかし、査定額はほぼ同じなのに、売り出し価格に大きな違いが出ています。普通に考えて、ある程度は個人の裁量があると思いますが、あくまでも大前提として会社の方針があって、逸脱しない範囲で個人の裁量（営業方針）があるというところでしょうか。そう考えると、あくまでも私の想像ですが

①A社とB社は、売れそうな価格で売り出して、1件1件には、あまり手間をかけずに、件数をこなして利益を出す。

②C社は、1件をなるべく高く売れば、手数料も大きくなるので、多少手間がかかっても良いとの考え。さらに、売主（私達）には、高く売り出したほうが契約しやすいし（売主は、なるべく高く売りたいので）、売れなければ価格を下げていけば良いとも考えているのではないかと思います。

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