【マンション売却について 2】媒介契約編

その他の雑記

2023.04.262024.01.20

タイ移住を９月に予定しており、現在所有しているマンションの売買を決定しました。

マンションを売却する際には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。そのことについて、実際に媒介契約するにあたって感じたことなどを書き綴っていきます。

※媒介してもらう不動産会社（3社）に実際に自宅に来てもらって、話を聞くまでの所を以下のブログ「【マンション売却について】依頼編」にまとめてありますので、よろしかったらご覧ください。

不動産会社との媒介契約について

マンションを売買するために、不動産会社と売買に関する契約を結ばなければならないのですが、これを媒介契約というそうです。以下の3種類の方法があり、どれかの形で契約が必要らしいです。

①専属専任媒介契約
②専任媒介契約
③一般媒介契約

この３種類の媒介契約の違いを表にまとめると以下のとおりです。

媒介契約比較表

※レインズ：公益法人（指定流通機構）が運営するコンピュータ・ネットワークシステム。登録されると、全国の不動産会社間で情報が共有されます。

いろいろネットで調べてみて、自分の思ったことを書きます。

１．専属専任媒介契約と専任媒介契約に大きな違いはない

２．専任系（専属専任＆専任）は、売買が成立すれば、媒介契約した不動産会社には、少なくとも売主（私達夫婦）からは確実に仲介手数料が入る。

３．一般媒介は、複数の不動産会社に販売活動をお願い（そうしないと売主側にメリットがない）するので、他の会社で、売主と買主との契約が決まってしまうと、仲介手数料が一銭も入らない。

「専任系（専属専任＆専任）の媒介契約を締結してもらい、あわよくば「売主」と「買主」の両方から手数料をもらいたい。」と考えます。ネットを見ると、これを「両手」と言うそうです。一方、どちらか片方（専任系の場合、売主）からしか仲介手数料が入らないことを「片手」と言うそうです。

当然、不動産会社は専属専任か専任の媒介契約を望むそうです。私でもそうします。

１．片手は確定（専任での場合、自己発見という例外もありますが、今回は考えません）で、うまくいけば、仲介手数料が両方から貰える「両手」を目指して、販売活動も熱心に行ってくれるでしょう。

２．レインズへの登録が義務。レインズは「指定流通機構」が運営するコンピュータ・ネットワークシステムで、登録されると全国の不動産会社間で情報が共有されます。

３．販売状況の報告義務があるので、状況を把握しやすいですし、窓口も必然的に一つになるので、混乱も少ない。

１．契約した業者の質が悪い（会社もですが、営業マン個人の質も重要ですよね）となかなか売れない。会社を変更したくても３か月の契約期間があるので、その間は変更できない。

２．両手仲介を目指して、物件の値引きにつながる可能性も高い。販売物件の値段を下げても、仲介手数料が両方貰えれば、そちらの方が儲かる。買主は嬉しいが、売主は悲しい（損をする）。

３．両手仲介を目指して、「囲い込み」をする可能性がある。レインズへの登録義務があることは前述しましたが、それを見た他の業者からの連絡に「既に申し込みが入った」などと断り、仲介手数料の「両手」（売主と買主）を目指す。これは、売主側にとっては痛い機会損失となります。

１．複数業者との契約をして、競争させることが出来る。一社だけではなく、二社、三社、四社と不動産会社が多くなることで、買主が見つかる可能性が高くなる。

２．気にいらない業者はすぐに解約できる（契約期間なし）。

１．複数業者が販売活動を行うため、他の業者が買主を見つけてきた場合、一銭にもならない。そのため、本腰を入れて活動しない可能性がある。

２．販売状況の報告義務がないので、活動状況が見えにくい（問い合わせすれば教えてくれるようです）。

３．レインズへの登録が任意（任意だが、登録する業者はいないだろうとのこと）。

もう一度、媒介契約比較表を見ながらメリットとデメリットを大まかにまとめます。